買中古屋 VS 買新屋

恭喜,您是社會上有能力購屋的成功人士,您問大選過後...頭期款只有六十萬，能買汐止的房子嗎???對您的問題,我提供一點買屋抱地的觀念,相信對您會比較有利的.*********************************************************中國人是擅長炒地皮的民族,所以...~有土斯有財的觀念~大家耳熟能詳,也根深柢固..但是,在臺灣出現了一個奇特的現象!!!隨著近年來臺灣土地飆漲,房價節節高昇,新成屋的價格更是可望不可及...!!!???.買新成屋是因為...房屋是稀有財,更是保久財,更是~有土斯有財的觀念~的具體實現!!!這話對嗎???.中國人的~有土斯有財的觀念~,並非~有房子斯有財~,最重要的是~~土~~,簡單來說就是房子所持有的土地持分..新的電梯住宅大樓,它的土地持分是舊公寓(4-5樓)的1/2到1/6,公設比接近三成,室內實際使用面積小;舊公寓大約15%左右,但是...售價卻是舊公寓的1.5~3倍!!!???為什麼!!!???.房子的售價不該是...~土地持分價值加上房屋價值~嗎!!!???以同一地區,同一地段,相鄰地房屋30坪為例,新大樓20樓,舊公寓4樓比較,新大樓的室內實際使用面積約22坪,舊公寓的室內實際使用面積25坪,新大樓的土地持分最多不過3坪,因為不只地上建築物,連地下的停車場也要分土地持分,而舊公寓的土地持分最少有7.5-10坪,那麼為什麼新大樓的售價是每坪35萬,而舊公寓的售價是每坪25萬不到???為什麼土地持分最多不過3坪的新大樓的售價一戶1050萬,而土地持分最少有7.5-10坪舊公寓的售價卻賣不到750萬???.是否因為人總是喜歡買新的漂亮的東西,而將新大樓的房屋價值嚴重高估;卻將舊公寓的土地持分價值嚴重低估了!!!.要知道房子是會老會舊會損害會漏水,最終是會變危樓甚至於傾倒的,嚴格來講,房子的房屋價值並非保久保值財,而是消耗財,而房子的土地持分價值才是保久保值財..花了大半輩子的心血,幾近耗盡全部財力,買了一戶美麗的新大樓公寓,卻在50年後,才恍然大悟,原來這當初高價買的房子竟然越放越不值錢,這就是將新大樓的房屋價值嚴重高估的後果..而那其貌不揚的舊公寓卻是一堆建商談改建,可以分到一間一樣坪數甚至大一點的坪數,還加地下停車位!!!.這也是為何最近建商頻頻推動社區改建,都市更新,目的就是要向天爭地,將土地持分價值充分顯現,建商將有高度土地持分價值 低房屋價值的舊公寓買進,敲掉改建成電梯公寓大樓,然後將高度房屋價值 低土地持分價值的房子賣給消費者,建商賺的就是...土地價值材.....建商提供的電梯公寓大樓有一定的優質生活環境附加價值,買來自住,犒賞自己及家人有一定的..投資生活品質..的必要誘因..但是...若是單就未來房屋的漲幅,您能接受原本是新大樓的售價是舊公寓的1.5倍,卻在20年後變成...舊公寓的售價是新大樓的2倍嗎???.所以...先搞清楚您的購屋需求是甚麼,(優質生活環境或未來漲幅)再看清楚您將要購買的房子到底是..房屋價值或土地價值取向,就不會做出錯誤的判斷了.. 參考資料常念..白衣大士神咒....的虔誠信徒 2008-03-29 09:33:49 補充 以600萬的新小公寓為例,一般土地持分非常少,房屋價值約480萬,土地持分價值約120萬,以一棟房子使用50年來算,房屋價值每年折損9.6萬,這部分的隱藏損失,您是否已經考慮進去???.臺灣位於地震帶上,想想一間房子買600萬,萬一倒塌了,只剩下120萬的土地持分價值,您能接受嗎??? .若是不能接受...是否該把這部分的風險考慮進去???!!! 2008-03-29 09:34:02 補充 想想921大地震,台北縣．新莊．博士的家．倒了(5年內的新大樓),台北市．東星大樓．倒了(十幾年的大樓).再想想為何台北市．東星大樓一定要跟台北市政府訴訟索賠???.原本2-3千萬的房子倒塌了,只剩下3-5百萬的土地持分價值,欠銀行的平均貸款更遠高於土地持分價值!!!.用一無所有了,還倒欠...可能是最貼切的形容了. 2008-03-29 09:34:17 補充 台灣有許多有實力的有錢人,專買好地方好位置的舊公寓,買屋抱地,因為...那房子的價值結構剛好與新大樓相反,以600萬的舊公寓為例,一般土地持分比例非常高,房屋價值約150萬,土地持分價值約450萬,公設比低,使用坪數大,租金收益高,可說是超低風險又高報酬的投資.若是遇到了都市更新...房價更是水漲船高,這種立於不敗之地,一本萬利的投資,保險做夢都會笑醒吧!!!!.投資的輸贏,往往決定於自己投資觀念是否正確,而非投資顧問的建議!!! 2008-03-29 09:34:56 補充 台灣人買房子,分兩種人...兩種想法!!!???.一是有錢人(大部分在台北市),他們買房子的觀念...建材用最好的,用料扎實一點,房屋售價貴一點沒關係..另一種...建材不用最好的,房屋售價便宜一點給我就好了..建材飆漲成這樣,用料實在的房子,光建材就要十幾萬/坪了,那麼建商如果賣便宜一點,建商賺甚麼???買建地不用錢嗎??? 2008-03-29 09:35:18 補充 中國大陸很多區域是不賣土地只賣地上權居住55-70年左右(55-70年左右這個數字就是從房屋價值是消耗財,這裡來的) .如果在買屋當時的購屋觀念和心態就已經偏差了...請您們捫心自問,您們對於台灣便宜的新大樓,有信心嗎???相信能夠健康撐過50年的大樓有幾棟???相信能夠健康撐過100年的大樓又有幾棟???您們相信另一個東星大樓.跟政府打官司的情形,真的不會再發生嗎???還是即將很普遍地發生!!!??? 2008-03-29 09:35:31 補充 我們都清楚,台灣現今經濟不佳,未來更慘,(畢竟沒有產業就沒有希望)讓太多民眾因為超低利率而去跟銀行借款買房子,(尤其新成屋貸款成數最高)在以後未來更慘的經濟裡,會有多少人付不出房貸來???又會有多少買新成屋者,在努力背了20年房貸,幾近耗盡一生的精力後.才發現那新成屋(土地持分太少)竟是消耗材,不會保本,不會增值,更不能對抗通貨膨脹!!!那種結構性,幾近全面性的破產,會有多少銀行倒閉?更會製造多少家庭悲劇???!!! 2008-03-29 09:35:47 補充 政客贏得短暫經濟榮景,建商賺取銀子,人民買到空殼,銀行收到的擔保品是風險,美國次級房貸風暴之所以會那麼可怕,終究其原因就是收到了太多高估的消耗材,若是全面引爆,全美的銀行倒閉,政府破產...一點都不足為奇!!!.50年後的臺灣大房災或許真的需要等50年後才會發生,但是即將發生的臺灣次級房貸風暴,正在加速地如滾雪球般越滾越大!!!若不即時處理,臺灣次級房貸風暴可能會在四年內引爆!!!到時候是要讓銀行倒閉,還是要拿國庫救世呢???(銀行跟國庫都是人民的錢啊!!!) 2008-03-29 09:36:01 補充 或許...根絕臺灣次級房貸風暴的方法,就是教育人民~有土斯有財~,並非~有房子斯有財~,的觀念.這也是台灣不同於大陸,土地可以永續私有的核心價值..別以為即將發生的臺灣次級房貸風暴還很遠,最近三個月,新增法拍屋的數量瀕創新高..我說過電梯公寓大樓有一定的優質生活環境附加價值,買來自住,犒賞自己及家人有一定的..投資生活品質..的必要誘因,但是...房屋價值是消耗材,卻也是該有的正確觀念,否則...新增法拍屋的數量瀕創新高,是從哪裡來的??? 2008-03-29 09:36:16 補充 當初的建商為何不八折買回呢???!!! . 或許...5折買回都只有轉手的差價可賺,卻沒有再度開發的價值!!!.那種...商品,買來自住,犒賞自己及家人有一定的..投資生活品質..的必要誘因,我也很想住啊!!!我的父母也喜歡坐電梯,不喜歡爬樓梯啊!!!.只是...身為建築監工的我,住不起,住不起不是因為買不起,而是因為那房屋價值折價我承擔不起,唯有接受房屋價值是消耗材,還買的下手的成功人士,才能真正享受電梯公寓大樓...的尊崇享受. 2008-03-29 09:36:29 補充 若是捨棄....房屋價值是消耗材的基本觀念,只是...駝鳥心態,畢竟...房子登記在您的名下,不願面對的真相...永遠都在..如果能將購屋眼光提昇到建商級眼光,就能擺脫散戶購屋..的迷思了. .買房子屬於長線投資,要降低風險,確保利潤,還是要考慮.地點.交通.環境.實際使用坪數.土地持分價值等條件,無論是理財投資或是傳世久居,都相對較有保障. 2008-03-29 09:36:41 補充 另外.您如果買的是土地持份高的...中古屋,那中古屋已經被嚴重低估了,怎麼會有泡沫化的問題???.另外一方面,如果票投給馬英九是代表...未來會走向和平的話,那麼有沒有統一.或者是開放陸資來台買房地產...都不是重點了..看香港最便宜的平民小公寓,開價250萬台幣/坪,豪宅更開到450萬/坪,上海的平均房價是台北市的平均房價...的兩倍!!!一樣的建材.房子.結構,為何地點不同會有那麼大的差別??? 2008-03-29 09:36:54 補充 那是因為...台灣以前是...很有可能戰爭的戰地,我個人稱之為戰地價,如果未來走向和平!!!您認為還看得到...戰地價嗎???看看當初遺棄台灣的台商,錢回流台灣買房地產,他們是笨蛋嗎???請您到街頭巷尾看看...貼求售的房子是否越來越少了???是否代表實際使用坪數.土地持份高的中古屋已經被買得差不多了???和平發展時期...怎麼還可能會以戰地價求售???.不管有無開放陸資來台???陸資一樣會以各種的型態來台卡位!!!無論是台商.台幹.或是拿台灣身份證的大陸新娘....他們買房子...根本無法分辨是陸資!!!更無從限制!!! 2008-03-29 09:37:10 補充 限制只是口號,喊給人民聽的,聽聽就好,請您仔細觀察...選後...新成屋.預售屋是否已經沒有議價空間了???是否沒有議價空間...還偷偷地將看板上的售價調高???.看看香港的所得是台灣的兩倍,房價卻是台灣的4-10倍!!!高所得...帶來的是...更買不起的房價!!!.如果...您還是無法認同未來房價節節高升???那麼可能...您需要的是...戰爭!!! 2008-03-29 09:37:23 補充 最後...我的建議是您如果有能力買房子,都可以買,也要趕快買,最重要的是認清您們買的是...甚麼???.發揮一己之力,造服他人就是行善,願以此功德回向予廣大的奇摩知識家們,也望各界廣大的奇摩知識家們,發揮善心,指點更多的奇摩知識信徒,讓這善的聲音,雖然微小,卻能夠益發清悉.